[烛光生存狂]-有关第二套住房的补充通知出台加速房价下跌

第二套房贷认定以户为单位

　　昨日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。业内人士认为，这意味着各家银行执行第二套房贷政策将有统一标准，目前以个人为单位界定第二套房的银行须做出调整。

　　夫妻分别买房将受限制

　　根据补充通知，各家银行应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，也就是说，只要家庭已经贷款购买一套房，无论是以个人、夫妻还是子女名义，再贷款买房都将以第二套房来认定，但成年子女则不在受限范围内。

　　例如，小王与小张婚后，小王以个人名义购买一套自住房后，想以小张名义再买一套房，如果参照目前部分银行以个人名义界定第二套房的做法，再次买房仍视为首套房，无须执行首付不低于四成、利率为基准利率1.1倍的房贷新政。但按照补充通知，以小张名义贷款买房必须执行第二套房贷新政。

　　此外，已贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。而其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向申请贷款时，均按第二套房贷政策执行。

　目前多以个人名义执行

　　9·27第二套房贷新政出台后，关于第二套房的界定问题就一直存在争议。目前，除四大银行外，各商业银行先后公布了房贷细则，多以个人名义界定第二套房。

　　某国有银行人士认为，对第二套房的界定关系到银行的放贷规模，如果以个人为单位界定第二套房，实际上是放宽了信贷政策，让炒楼的人有空子可钻，即通过夫妻或子女关系买房，避免增加首付或多付利息。而以家庭为单位界定第二套房，可以限制部分贷款的发放。

　　上述人士同时表示，在加倍上调存款准备金率不久，紧接着出台第二套房贷的补充通知，收紧银行信贷的意图已经非常明显。

　　农行内部人士透露，补充解释出台后，之前以个人名义界定第二套房的银行将不得不重新调整贷款发放政策，估计各家银行调整通知会在近期陆续发放。

如何界定第二套房

　　案例1：夫妻二人婚后，以借款人个人名义购买首套自住房后，若再以另一方名义买房，将按照第二套房贷款政策执行。

　　案例2：夫妻二人婚前，以借款人个人名义购买首套自住房后，结婚后再以另一方名义买房，仍按照首套自住房贷款政策执行。

　　案例3：家庭已经贷款购买首套自住房，若以未成年子女名义再买一套房，将按照第二套房贷款政策执行。

　　案例4：家庭已经贷款购买首套自住房，若子女已经成年，以子女名义再买一套房，仍按照首套自住房贷款政策执行。

　　案例5：家庭已贷款购买首套自住房，但家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，可按照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供房地产管理部门出具的住房面积数据。

界定仍存漏洞执行仍有难度

　　有市民向记者提出疑问，自己虽然已经结婚，且已经贷款买房，但户口簿上仍显示未婚，并且妻子的户口不在广州，如果以妻子名义再买房的话，银行如何来界定？

　　农行上述人士说，此类现象虽然不多，但也说明信贷操作上的确存在困难，对某些情况监管不到位。目前银行主要通过央行的信用证新系统查询借款人信息，在申请贷款时，银行会要求贷款申请人提供结婚证明，对于夫妻二人的贷款均按照同一借款人执行，如果贷款申请人拒绝提供结婚证明，则需要出示未婚证明材料，但在某些偏远地区，确实存在证明材料不真实的问题。

　　有业内人士认为，通知虽然严厉，执行起来却有一定难度，只有实现房地产市场登记网、户口结构网和银行系统网联通，才能保证落实。比如一个家庭买了一套房，但如果没有按揭贷款，购买第二套房时就查不出买房记录。又比如一个家庭在深圳已购买了一套房子，在广州再购入一套房子，由于城市之间没有联网，也查不出是购买了第二套房。

补充通知出台加速房价下跌

　　业内人士认为，央行的补充通知将对珠三角楼市再次造成降温效应，加速房价往下走，但只会打击投资性需求，对改善型换房和自住的市民影响不大。

　　打击投资性购楼

　　广州合富辉煌首席分析师黎文江表示，以户为单位认定第二套房，首先会对购房需求和换房需求造成影响。同创卓越赵卓文也表示，这项政策很严厉，将对珠三角的楼市造成降温效应。在9·27房贷新政出来后，深圳东莞等地的楼市已经有所降温，“二次置业受到控制，投资客逃跑了。”

　　他认为，补充通知出台，会加速珠三角房价往下走，但是否会出现拐点则还要观察一段时间。光大地产陈洪志则表示，补充通知对楼市的影响不会很大，因为9·27房贷新政出台后，业界对这个政策已有一定的预期。他还认为，这个政策将使投资需求“缩水”，但不会对改善性居住需求和自住需求的市民造成太大影响。

　　让中小户型难卖

　　黎文江表示，明年开始会有大批中小户型推出，约占市场份额的50%。原先有开发商打算将中小户型用两套打通的方式出售，在补充通知出台之前，夫妻二人可以以个人名义各买一套房，然后再打通居住，但现在这种做法将受到限制。此外，通知对改善性居住需求也有一定影响，造成中小户型需求下降，可能也会使房价适当回调。记者田桂丹实习生熊栩帆

中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知

　　中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行：

　　为进一步贯彻落实《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下[全文]

央行、银监会：加强商业性房地产信贷管理

　　中国人民银行、中国银监会官员12月１１日表示，今后要加强商业性房地产信贷管理，并将严厉查处假按揭等违规行为和变通做法。

　　央行、银监会12月１１日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。央行副行长刘士余在讲话中指出，商业银行要进一步改进和加强商业性房地产信贷管理。央行、银监会及其分支机构、各商业银行要加强房地产信贷调控，切实加强房地产信贷风险管理，努力推动房地产金融创新，促进房地产金融市场健康发展 [全文]

不符合新政房贷可能被"追回"

　　昨天，央行、银监会在联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，从严确定了“二套房”认定标准。对于在《补充通知》下发前已经发出，但依据标准跟新政有出入的房贷，有银行人士表示，有可能要求借款人追加首付款比例。

　　一位商业银行零售信贷部负责人分析认为，从前期央行、银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后业界争议来看，此次的“第二套房”界定标准可以说最为严厉。“尤其是对已经还清贷款的仍算作第二套房贷，这对有改善住房环境需求的消费者可能产生一定的抑制作用。”[全文]

公积金首度纳入"紧缩令" 房贷冲击波加倍增大

　　央行及银监会于昨天晚些时候发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），令房地产市场措手不及。多数市场人士感到意外，并表示新政将对未来楼市产生重大影响。

　　根据《补充通知》，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。专家称，将公积金贷款纳入‘二套限令’将使房贷紧缩政策真正显力 [全文]　　

房贷新政"补丁"能否发挥威力？

　　与央行9月27日下发的《通知》相比，《补充通知》对此前争议最大的关于第二套房的界定问题进行了明确，那么，这份迟来的“补丁”能否使房贷新政发挥应有的效果呢？　

　　央行的这一“补丁”严谨到了几乎无懈可击的地步，它堵住了此前《通知》中留下的诸多漏洞，最大限度地压缩了商业银行的政策回旋空间，使得房贷新政变得不仅具体和刚性，在可操作性上也大大提高。这将彻底结束各银行间在第二套房界定方面的乱局。但是，房贷新政“补丁”能否发挥威力还需要重视两个方面的问题 [全文]

"不打折"严控房贷　楼市又被"泼凉水"

　　楼市因9月底出台的房贷新政而患上的“感冒”还没有完全好，如今又被泼了盆“凉水”。

　　昨天，央行和银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，主要对之前市场议论和基层执行都较有差异的“第二套房”问题作出了更严格化的确定。业内人士认为，这再次体现了国家严控房贷“不打折”的态度，并且至少在未来几个月内，楼市将面临进一步降温。　

　　基于房贷新政出台后对10、11月楼市已造成的成交下滑的降温效应，业内人士普遍认为，此次《补充通知》的出台及执行将进一步加深楼市的观望情绪。“无论是对供应方还是需求方，信贷政策的变化都会造成心理影响，并且对需求方的影响更大，下一阶段楼市需求受抑制的局面可能更为明显。”有分析师表示。 [全文]

相关负责人就加强商业性房贷管理补充通知答问

　　问：《补充通知》出台的背景是什么？

　　答：为贯彻落实全国住房工作会议精神和国务院关于加强房地产宏观调控的一系列方针政策，防范金融风险，9月27日，人民银行和银监会联合发布了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，以下简称《通知》），从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控，引导个人住房消费与投资行为。《通知》下发后，社会总体反映是积极的，调控作用正在逐步显现。前一段时期，舆论反映和关注

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